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住宅・不動産コラム
住宅・不動産コラム知っておきたい不動産とお金の知識

賃貸契約の注意点

リフプラス FP/宅建士 飯田敏

NHKドラマの『正直不動産』では、部屋の賃貸契約に関する気になるエピソードがありました。今回は、ドラマの内容を踏まえながら、私達に身近でもある賃貸契約の注意点についてお伝えします。

預り金の仕組みとは

 まず、ドラマの中では「預り金」を渡したにもかかわらず、その後に家賃が1万円値上がりするというエピソードがありました。そもそも、この預り金とはどのような仕組みでしょうか。

預り金とは、昔はよくあった不動産業界の慣習です。この預り金は、契約に至らなければ返金しなければならないお金です。契約に至った場合は、家賃に充当されるべきお金です。最近では預り金を入れるケースはあまりないと思いますが、今回のドラマでは物件がリフォーム中のため、内覧をせずに賃貸契約の申し込みを入れるプロセスが描かれていました。その申し込みを入れる際に、「部屋の中を見てもいないのに本当に契約をするんですか」というところが疑わしくなります。そのため、申し込みが確かであるという気持ちの証として、預り金を申し込みと一緒に渡すという形にしたのだと考えられます。

契約前に家賃が上がることは違法ではない

ドラマでは、その申込後から契約前に家賃が上がってしまうということが起きていましたが、私の経験で商談後に家賃が値上がりしたことは記憶にありません。しかし、これは違法ではありません。契約をする前段階のため、契約の直前になんらかの条件がついて家賃が値上がりすることはあり得ます

 例えば、「ペット相談可」と記載がある場合です。猫の場合はいくら、犬だったらいくら、2匹だったらいくら…といったように、値段が後から付加されていくということはよくあります。「ペット可」と「ペット相談可」では意味が違うため注意しましょう。

家賃と共益費の違い

 また、その後、主人公の不動産業者が一生懸命に交渉をし、一旦上がった家賃を減額することに成功し、その時に当初13万円だった家賃が14万円になっていたところ、それを減額で13万5千円まで下げましたが、当初より増額された5千円は家賃ではなく、共益費にすることができたという話でした。これは、「家賃が13万5千円」というのと、「家賃が13万円、プラス共益費が5千円」というのとでは、何が違うのでしょうか。

 まず、敷金、礼金、仲介手数料は「家賃の何ヶ月分」という支払いの仕方になります。そうすると、共益費分というのはその基準に当てはまらなくなります。つまり、敷金、礼金、仲介手数料がそれぞれ家賃の1ヶ月分ずつというと、全部で3ヶ月分ですが、共益費で5千円ということになりますと、家賃に加算されません。従って、3ヶ月分の1万5千円分が安くなり、借主さんにとってお得な話となります。また、2年に1回賃貸契約の更新がありますが、その際も更新料は家賃を基準とされるため、お得になるといえます。

知らないで損をしないために事前にご相談ください

 不動産に関しては、知らないと損をしてしまうことは多くあります。住まいのお悩みがある方は不動産とお金の専門家であるリフプラスにお気軽にご相談下さい。