マンションの修繕積立計画に関する落とし穴

以前マンション購入をご希望のお客さまと、ある珍しい売り出し方の物件を見に行ったことがあります。

それは、かなり良好な状態で規模の大きい賃貸マンションを、上場不動産会社が１棟丸ごと買い取り、区分登記して１部屋ずつ販売していくというものでした。マンションの各部屋の売買方法はバラバラでした。オーナーチェンジ物件として賃借人付きで販売していくというタイプもあれば、既にもうそこから入居者が退去しており、自分が住むために購入できるという売り方、２通りが混在していました。

さらに、この物件は販売図面上、とても高い修繕積立金になっていたことに違和感を持ち、売主業者に「管理に関わる重要事項」を請求しました。すると、修繕積立総額がほとんど貯まっていないという資料が来たため、「これは何かの間違いじゃないですか」と確認をしました。築20年くらい経っていたマンションのため、修繕積立総額がほとんどないことはあり得ないだろうと思って確認したところ、途中まではずっと賃貸マンションとして運営されていたため管理組合がなかったとのことです。その後、不動産会社が１棟まるごと買取って区分登記をして売り出し始め、大規模修繕工事を行うための長期修繕積立計画はこれからスタートするということでした。

プロでなければ分からない長期修繕積立計画

建築後、約20年も経ってから初めて修繕積立計画をスタートすると聞いて私は驚き、これはきっと大変なことになるだろうなという感覚があり、お客さまには「購入を決めるのであれば、よほどの覚悟が要りますし、不安があるようならお辞めになった方が賢明かもしれない」という話をしました。当初、お客さまは「東京都内の立地のいいところで、かつ値段的にも安い」と思い前向きに検討していましたが、最終的には購入しない判断をしました。こういった長期修繕計画に関する点は、不動産のプロである我々が調べて見抜けなければ、なかなか一般のお客さまには分からず落とし穴となると思います。

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（2021年9月1日取材）