土地購入時の注意点

以前、建築条件付きの土地について解説いたしましたが、最近は建築条件がついていない土地でも実は自由がほとんどないような売り方をしている土地が目につき、問題になっています。今回はその仕組みについて解説します。

建築条件付きではないが自由度がない契約例

問題になっている契約条件のパターン例を挙げますと、「土地を契約してから、土地の引き渡しまでが1ヶ月」。これが非常に重要なポイントとなります。1ヶ月で引き渡し、残代金を支払いなさいという契約の場合は、ほぼ自由度がありません。

この土地の引き渡しを受ける際、土地はキャッシュで買えるという方はいいのですが、ローンを使わなくてはいけないという場合、金融機関にその土地に住宅が建つというプランを持っていかないとお金を貸してくれません。ということは、自分でハウスメーカーを選び、その建築計画を銀行に出さないといけないということです。先ほどの「1ヶ月というのがポイントになる」というのは、1ヶ月後に金融機関からローンで土地代金を出してもらうようにするには、２週間前までにはローンの承認が降りていて金融機関との契約を結べるような状態になっていないと間に合いません。つまり、２週間前には承認が出ているということは、その１週間前には、ローンの申し込みをしていなくてはいけません。そうすると、土地の契約をしてから、１週間以内に建築計画を全て銀行に提出できなければもう間に合わないということになります。しかし、物理的に１週間で、間取りをおおむね確定し、配置図、平面図、立面図、見積書などの資料を全部揃えるには、１週間の間に毎日打ち合わせをして何とか間に合うかどうかぐらいで、普通はそこまで時間をとることは難しいでしょう。

場合によっては建築条件付きより悪い条件となることも

ただし、間に合う方法が1つだけあります。それが、その土地の売主が計画している工務店や、あるいは売主の会社の建築部で建築工事を請け負った場合です。その場合は、元々その土地にはまっているプランや資料が準備されていることがあります。「この計画で申し込んでもらえれば間に合います」というスタンスです。そのため、買主は「間に合わないのでは仕方がないからこのプランで行こうか」というところが落とし所と考えて売られているケースがあります。つまり、あえて建築会社を選べないようなスケジュールを設定しているかのような売り方にも思えます。

こういったケースは、建築条件付きと同じか、場合によっては建築条件付きより悪い条件といえます。なぜならば、前者の契約の場合は3ヶ月後に請負契約が成立しなければ白紙解約ができるということがありますが、後者の契約の場合は1ヶ月後に残金を払わなければ違約という話になってしまうからです。そうすると、違約金の発生や、少なくとも手付金が没収されることとなります。

契約に踏み切る前に専門家に相談することが大切

こういった土地は気をつけなければいけませんが、一般の方はそれを最初に気づくことが難しく、話が進んでいく中で非常に困ったことが生じたということで私たちのところに相談に来られることがよくあります。こういった事はプロから見れば必ず分かりますので、契約前にご相談頂ければお客さまが知らずに契約に進んだということにはならないと思います。 こういったことを踏まえ、リフプラスの宅建士は購入対象不動産のデメリットについてこそ、きちんと調査し正直にお伝えします。また、全てのお客さまに不動産を安心して買っていただけるように、100項目以上の物件の特性やリスクをくまなくプロの視点で調査をし、報告をするサービスを行っています。更に、必ず売買契約日より前に調査報告会を実施しています。売主や売主側の業者がいない環境で遠慮なく納得いくまで物件調査内容を理解いただく時間をとっています。リフプラスの不動産購入サービスの中で、最もお客様に喜ばれているサービスです。不動産購入をご検討中の方は、是非一度リフプラスにご相談下さい。

（2021年9月2日取材）