2種類の「再建築不可」物件

今回は、「再建築不可の物件」について解説します。

まず、不動産の用語では、(1)再建築不可、(2)既存不適格、と言われる建築に難がありそうな二種類の物件があります。

既存不適格とは

「既存不適格」とは、途中まではその建物は合法的に建てられていたけれども、建築基準法や都市計画が変更されたことにより、同じ規模の建物が建てられなくなったという場合です。このような物件は、現状と同じ規模の建物に建て替えると、建ぺい率や容積率がオーバーするという問題が発生します。この場合、例えば、こういった物件を住宅ローンを組んで買おうとすると、ローンの審査が通るか通らないはその状況により異なります。例えば、あまりにも建ぺい率をオーバーして建物が建っているとローンの審査が通らない、などです。ただ、一般的には、既存不適格のマンションは結構多く存在し、こういった物件に対しては、金融機関はローンの審査を承認していることが多いのです。

再建築不可とは

一方、「再建築不可」の物件は既存不適格物件と少し異なり、「違法建築」に近い物件です。例えば、接道条件を満たしていない土地に対し、行政側からの許可を得ずに建てられた建物や、最初から建築確認をとっていない建物などが違法建築に当てはまります。建築確認とは、家を建てる工事をする前に建物や地盤が建築基準法に適合しているかを確認することです。

違法建築、既存不適格のどちらの物件であっても、再建築に関しては、「条件付きで再建築可」もしくは「再建築は全く不可能」ということが起こります。

「条件付き再建築可」の場合は、いずれかの建物は建てられるということになりますが、「再建築不可」の場合は、建築確認が降りません。

再建築不可の注意点

建築確認が降りない物件の場合は、金融機関はローンを貸してくれないという問題が発生します。そのため、例えば、建物が劣化し綺麗にリフォームしたい場合は、自己資金などでまかなう必要があります。リフォームは自由にできますが、通常はリフォーム面積が１０㎡を超える増改築については、建築確認が必要です。そのため、例えば、柱一本を残して建物全部を改装する、といった大規模リフォームは通常出来ません。しかし、実際のケースとして、建物全体に養生シートをかぶせて工事をすることで、建物の中で何をしているのかが分からない状態を作り上げて、大規模リフォームをしてしまっていることも多いでしょう。では、こういった物件に対してローンを借りたい場合はどうしたらいいのでしょうか。いわゆる、建築確認が必要になるリフォームを行うとなったら、金融機関はおそらくお金を貸さないだろうと思いますが、資金使途自由ローンのような形式でお金を貸すことはあり得ます。ただし、それほど大きな金額は貸してくれないでしょう。また、返済期間も５年など、短い期間になることが一般的です。

不動産の悩みを一般の方だけで解決することは容易ではありません。リフプラスでは、お金と不動産の専門家として、一時的な視点ではなく、長期的な視点で、お客様にとって最良の対処ができるようサポートいたします。少しでも不安なことがございましたら、お気軽にご相談ください。

（2022年4月26日取材）