土地購入で失敗しないために

NHKドラマ『正直不動産』第10話では、相続した住宅を更地にしてアパートを建てようとしたところ、更地になった土地から縄文時代の土器が見つかり、文化財保護法の為、相続人が発掘作業費を負担して調査をする必要があると分かり困惑している、というエピソードがありました。

もしも、このような後々になってしか分からないトラブルや弱点を持った土地を購入してしまうと、当初の資金計画が成り立たなくなってしまうことも考えられます。今回は、このようなことを防ぐために、土地購入時に注意すべきことをお伝えします。

まず、ドラマの中で問題となっていた調査費用は本当に所有者が負担する必要があるのでしょうか。実際の発掘作業のプロセスとしては、最初に試掘を行います。そこで遺跡が発見されると、本堀に入ります。この本堀作業までいくと、自治体から助成金が出るケースがあります。しかし、試掘の段階では所有者の自己負担となることが一般的なため、調査に関わるすべての費用を助成金でまかなえるとは考えない方がよいでしょう。

また、ドラマでは、きちんと届け出をしなければ厳罰に処せられるという話がありました。私自身は、届け出をせずに厳罰に処せられたという事例を実際に聞いたことはありませんが、遺跡が発掘されれば非常に大変な状況になることは事実だと思います。

もし実際に大きな遺跡が出てしまうと、調査に半年ほどはかかるとみてよいでしょう。しかし、最初の調査で何も発見されなければ、普通に住宅の建築施工に入れると考えられます。そのため、文化財保護法に該当する場所だと指摘を受けたとしても、本当に遺跡が出るかどうかは、調査してみないと分からないことが多いのです。

これから土地を買おうとする方が、このような遺跡が出る土地を購入するというのはかなりレアケースであると思いますが、こういった文化財保護法に該当する土地以外にも法律や条例上、注意して購入すべき土地は多々あります。

例えば、土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域といった地域に指定されて、建築構造などに制限を受ける可能性がある場所もあります。あるいは、景観法で建築物の外観に制限を受けるような場所などがあります。

このような不動産の専門用語は、一般の方にとってはあまりなじみのない言葉だと思います。しかし、購入を決断する上で、物件に関するとても大事な情報であり、条例などの内容をきちんと理解した上で契約をするべきです。土地の個別事情についてきちんと詳細を調べたうえで、目的を達成してくれるものなのか、あるいは、予想外の出費が重ならないかというところを不動産契約前に確認することが非常に重要なポイントだということです。しかし、こういったことは、実際の土地だけ、あるいは不動産販売の図面だけ見てても、一般の方には分かりづらいために意外な落とし穴となっていまい、後々の資金計画が成り立たなくなってしまったり、希望の建物が建てられなかったということにつながりかねません。

こういったことを踏まえ、私たちリフプラスは購入対象不動産のデメリットについてこそ契約の前にきちんと調査をし、正直にお伝えすべきだと考えています。

そこで、全てのお客さまに不動産を安心して買っていただけるように、100項目以上の物件の特性やリスクをくまなくプロの視点で調査をし、報告をするサービスを行っています。更に、必ず「売買契約日より前」に「不動産調査報告会」を実施しています。その報告会では、売主や売主側の業者がいない環境で遠慮なく納得いくまで質問頂き、物件調査内容を理解いただく時間をとっています。リフプラスの不動産購入サービスの中で、最もお客様に喜ばれているサービスです。不動産購入をご検討中の方は、是非一度リフプラスにご相談下さい。

（2022年5月31日取材）