越境物のある物件を購入する際の注意点

以前にご相談を受けたお客さまで、「長年希望エリアでの土地を探していたところ、ようやく希望に近い土地が見つかったものの、隣地の窓枠が越境している。将来的に売却する可能性も含めて、このような物件を購入しても問題ないか」というご相談を受けたことがあります。今回は、越境物のある物件の購入をする際の注意点についてお伝えします。

民法上の越境

まず、越境に関しては二つの観点があります。

一つは、民法上の観点です。民法では、「外壁から境界までは50㎝離さないといけない」というルールがあります。この民法上のルールを完全に満たしていない場合でも問題になることはほぼありません。もしも、この民法上の問題を解決するようにやり直してくれるように要求をすると、とても大掛かりな状況になってしまいます。そのため、現状で承諾してくれる人とだけ契約するというのが一般的な流れで、こういった物件は、東京のような住宅密集地には数多く存在します。

実態が越境している場合の対処法

もう一つは、現実の境界を越境している場合です。この場合、例えば、隣地の植栽や樹木の枝が自分の敷地境界にはみ出しているとすると、その部分を切ってもらう等の対処で解決します。しかし、例えば、隣地の建物の窓の柵や屋根の軒が這い出しているとなると、建物の構造物になるため、越境部分を除去するためには大掛かりな作業になってしまいます。

このような場合はどうしているかというと、実務上は、「現状は了解するけれども、再建築の場合は越境状態を除去してもらいます」という念書を仲介業者などから隣地の方に差し出してもらいます。このように条件付きで契約するというのがセオリーです。

また、民法上ではなく実態が越境しているということであれば、やはり契約時には重要事項説明書や契約書に明確に記載し、事前に伝えるべきことだと思います。ただし、物件の販売図面には、それを明記していないことの方が明らかに多いのが現状です。実際に現場を見ていたら「窓枠が越境しているんじゃないのか」という事実が発覚することが多いのです。

不動産業界で長年仕事をしていると、お客さまの気に入った土地があった場合に、越境物のような様々な条件が物件に付帯してくることは、よくあることに感じています。そのような場合でも、当事者同士がOKであれば契約はもちろん有効となり、後々にも当初心配したほどのトラブルにはなっていないことが多いというのがわたしの感覚です。

ただし、上述したように、隣地については越境状態の是正についての念書をつけてもらった上で取引するようにしなければ、この問題が将来的にも解消されないという懸念が残ります。もしも、今回購入した物件を次に自分が売却する時に、越境物があることにより買い手がつきにくいということが起こる可能性も考えられます。そういった事を防ぐためにも、越境状態の是正についての念書については、仲介業者に最低限取り付けてもらっての取引が望ましいでしょう。

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（2022年6月28日取材）