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住宅・不動産コラム
住宅・不動産コラム知っておきたい不動産とお金の知識

不動産“投機”にはご注意を

リフプラス FP/宅建士 飯田敏

ここ数年、社会人数年目~30代前半等の、若い年齢の方から、不動産投資のご相談を受けることが増えました。

不動産投資は、そもそも、「投資」です。その為、「頭金無し」と言うのは投資ではないと私は考えています。一般的に投資というのは、「自己資金をいくらか投下してそれを利殖していくもの」です。ところが昨今、「頭金が無しでも不動産投資を始められる」と勧誘する投資物件販売会社が出てきています。

頭金ゼロの落とし穴

金融商品の投資に置き換えた場合、自己資金がゼロで投資を始めるというのはあり得ませんが、不動産投資はそれが出来てしまうことがあるのは事実です。ただ、果たしてそれがいい事なのでしょうか。毎月利益がきちんと出つづけてかつ、最終的に物件が手元に残れば良いのかもしれません。

しかし頭金ゼロの不動産投資の中には、ローン返済中は毎月持ち出しが必要となり続け、最終的にやっと物件が手に入るというものも少なくありません。このようなものを投資と呼べるのかは疑問です。

出口戦略も含めて良い投資か判断しよう

先日も不動産投資をしている方のご相談を受けました。この方は、年間十数万円の赤字でしたが、「将来的にこの不動産が、老後の資金源の1つになる」とおっしゃっていました。それは確かにそうですが、長い間赤字が続き、資金を出し続けなくて位はいけないというのは、果たして投資と言えるのでしょうか?

投資であるならば、10年ワンクールと考え、どのくらい収益を見込めるのかを考える必要があります。また仮に、「今、その物件を売却する場合、利益がでるのか、残債割れの状態であるのか」という出口部分も含めて、投資と言えるのかを判断する必要があります。

投機物件に手を出さないために
ところが不動産投資物件を販売する側は、賃料収入だけではローン返済や固定資産税の支払いが賄えない物件でも、強気で勧誘してくる場合があります。利殖できているという根拠を出すのが難しければ、煙に巻くように、「生命保険代わりになります」「ローンを全部払い終われば、35年後には年金代わりになります」と言う営業トークを繰り広げます。投資としては一番重要である、「今後10年間でいくら手残りが増えるか」という根拠を示せないのであれば、それはおかしな投資だと判断すべきです。また、「物件を売ったらおそらく利益が出ますから」と言われる場合もありますが、それは、いわゆるキャピタルゲインを狙ったものですから、投資というよりは投機だと思います。

「毎月、毎年いくら利殖されていくのか」という重要なチェックポイントが隠されて、別の目的にメリットがあるというところをフォーカスしてしまうと、投資の大事な原点が失われてしまいます。

不動産投資は始める前にしっかり判断しよう
不動産投資を始めたいという方は、是非とも、このような投資リスクがあるという事を十分に理解したうえで、投資適格と言える事業であると判断できる場合のみ、投資をして頂きたいと思います。始めてから「しまった」となっても、挽回することはかなり困難です。ご自分では判断が難しい場合は、不動産投資を始める前に、リフプラスにご相談下さい。