相続対策で「不動産小口化商品」を利用する時の注意点とは？

不動産小口化商品が相続対策になる仕組みとは

現金を多く持っている方は、不動産にその現金を置き換えると、一般に相続財産の評価を下げることができます。

不動産の購入価格に対し、相続税の対象となる路線価は約８割に下がります。建物については約６~7割になることもあります。さらに貸家建付け地や貸家としての扱いとなり更に評価が下がります。都心のマンションの場合、持ち分というかたちで小さくなって土地の評価がもっと落ちることもあります。そのため、多額の現金を持っている方は不動産に変えるというのが相続対策の王道と言われています。

評価を8分の1程度に圧縮できる場合も

不動産小口化商品も同様の仕組みで相続財産評価を下げることができますが、更に評価減を見込める場合があります。理由は、小口化している商品は、個人では買えない様な、都内や大都市圏の中心部の物件であることが多いためです。

都心三区や都心五区、つまり港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区の中心部の商業ビルやマンションが対象になっている為、時価は高いが路線価の評価は低い傾向にあります。評価との乖離が大きいものを、さらに小口に分散して持つことになりますから、小口化商品の評価額は現金に対して8分の1程度になるというような圧縮、評価の圧縮効果が出てくるものもあります。
そのため、一回発売すると、あっという間に売り切れてしまうものも増えてきています。

注意点としては、購入することが相続対策になるのは、「任意組合方式」というタイプの商品であること、現物と同じで物件の見極めは必要であること、また、償還されると圧縮効果はなくなってしまうことなどです。

不動産小口化商品で相続対策をする時の注意点

不動産小口化商品を相続対策目的で購入する場合の、重要な注意点があります。

それは、一度購入しても相続時まで効果が続くとは限らない点です。不動産小口化商品は、一定期間で償還される可能性があるのです。商品をプロモートしている不動産管理会社が、適切と考えるタイミングで売却を前提にして運用しています。いつ頃売却を考えているかというと、10年をひとつの目安として考えています。つまり10年経つと、自動的に償還される可能性が高まります。償還されると現金になってしまいますから、せっかく資産評価を圧縮したのに、元の現金の状態に戻されてしまいます。

相続対策の効果は一定期間のみとなる可能性も想定して活用してすべき商品です。