「事故物件」を住宅ローンで買う方は要注意！

以前、新築戸建を建てるために土地から購入希望の40代のご夫婦から「火事で人が亡くなった土地の購入」についてのご相談を受けました。いわゆる「事故物件」と言われ、相場よりも安く手に入りやすい土地のため、お客さまは購入に対して前向きな状況でした。今回は、このような事故物件を購入する場合の注意点についてお伝えします。

事故物件とは

まず、事故物件とは何でしょうか。事故物件は、人が亡くなっている物件で、国交省からガイドラインが出ており、「自殺、他殺、孤独死での変死、火事での死亡」などが該当し、病死は該当しません。心理的瑕疵のある物件として、こういった事項は宅建業者が不動産契約時に「告知事項」として告知をする義務があります。

一般的に事故物件は好まれませんが、「人が亡くなっていても気にしない」という方は、このご相談者様のように一定数いらっしゃいます。しかし、このような方が住宅ローンを利用する予定の場合は、注意が必要です。

事故物件購入時の注意点

それは、住宅ローンの審査を進める際、金融機関に告知事項の記載された重要事項説明書や売買契約書を提出し、そこに一定の告知事項についての記載があると、融資NGの回答をする金融機関があるためです。最も融資NGが出やすいのが、反社会勢力の事務所になっていたり、そういった事務所が購入対象物件の近辺にあるという場合です。

心理的瑕疵に関する告知事項ついては、金融機関の保証会社の判断により異なります。しかし、一般的には金融機関からは嫌がられる内容です。もしも、事故のあった土地の購入資金も、その土地に家を建てる資金も全額自己資金で準備できるのであれば問題はありません。しかし、土地は自己資金で購入出来ても、住宅を建てる資金は住宅ローンを利用したいという場合、金融機関は「土地は現金購入なので、土地に関する告知事項は建物の融資には関係ない」とは言いません。金融機関は、土地・建物の両方を担保として押さえるため、建物だけでなく、土地の売買契約書や重要事項説明書も求めてきます。そうすると、「その土地は事故物件のため担保評価に値せず、建物分の住宅ローンであっても貸せません」という回答が出る場合があります。

そのため、このような事故物件を購入する際にご注意いただきたいのは、土地は自己資金で買う予定でも、いずれ建物部分で住宅ローンを利用する希望があれば、金融機関に「土地・建物両方での融資が可能か」を確認しておかなければいけないということです。

もしも、これから事故物件を購入する予定の方は、金融機関での事前審査をされる際に、「火事による人の死亡があり、告知事項にあたる土地である」等ときちんと伝えた上で審査を進めてもらいましょう。事前に伝えた上で事前審査が通るのであれば、安心して住宅購入を進められるということもありますが、他にも、いつかその物件を売却することになったとすると、金融機関からどのような評価が得られる物件かという確認も事前に出来るためです。

将来の資産価値を考慮して住宅購入しましょう

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（2022年5月24日取材）