サブリース契約の仕組みとメリットデメリット

ＮＨＫドラマの『正直不動産』第一話では、「サブリース契約」の話が出ていました。ドラマの中では、サブリース契約がやや悪いことのように表現されていましたが、一体どういった仕組みなのでしょうか。今回は、サブリース契約の仕組みとメリットデメリットについてお伝えします。

通常の賃貸借契約とサブリース契約の違い

　まず、一般の賃貸借契約は、不動産業者が物件のオーナーと借り手となる入居者を直接結びつけるという、賃貸仲介の仕組みです。

一方でサブリース契約は、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げる仕組みです。つまり、サブリース業者は、又貸しで入居者を入れる仕事をするということです。したがって、オーナーと入居者は直接の契約をしません。極端にいうと、オーナーには入居者の個人情報は伝わらず、どんな人が住んでいるのかも分かりません。

サブリース契約のメリット

次に、サブリース契約のメリットとデメリットについてです。

まずはメリットについてお伝えします。家賃はサブリース業者が借主としてオーナーに支払うため、サブリース業者が潰れない限りは、ずっと支払われ続けるということになります。いわゆる家賃保証とも呼ばれています。そのため、仮にどこかの部屋が空室となった場合でも、家賃はサブリース業者からオーナーにずっと入り続けます。そういった仕組みはオーナーにとっては安心ですね。

特に、今回のドラマの中のオーナーは、土地を担保に1億円を借りてアパートを建てる、という設定でした。建設後はアパートローンの返済が始まる訳ですが、もし半分しか入居していないというような状態となった場合は、ローンの返済分を自ら持ち出ししなければいけないということになりかねません。しかし、サブリース契約であれば、サブリース業者に家賃保証をしてもらい、本来であればローンが持ち出しになるような空室の多い状態だったとしても、ローンが支払えないというリスクはないということになります。

サブリース契約のデメリット

　一方で、デメリットについてです。賃貸では通常、「敷金、礼金、更新料」が必要となります。敷金は、基本的には入居者が退居する時に返さないといけないお金ですが、礼金はオーナーがもらうことが出来ます。また、更新料も2年に１回、オーナーがもらうというお金です。しかし、一括借上げのサブリース契約の場合、この更新料や礼金収入というのは基本的にはオーナーには入りません。そのため、オーナーの収入は賃料のみと言えます。また、賃料も一般的な賃料相場のおおよそ8～９割ほどです。退去に伴う入居者の入れ替え時には免責条件（入れ替え時の空室1~2カ月分の家賃不払い）などが入る場合もあります。そのため、物件によっても異なりますが、通常の賃貸と比べて空室リスクはないけれど、収入自体は下がると思っていただいた方がいいですね。

またドラマの中では「30年一括借上げ」と言う話が出ていましたが、家賃の減額・増額については協議するというのが一般的です。今回のドラマでは、「家賃を増額できます」という内容を契約書に書いていましたが、増額ができますと露骨に表記される契約書というのは少ないケースだと思います。家賃については「定期的に協議する、更新のたびに協議する」というのが一般的です。そのため、2年ごとに協議をし、そのときに空室が多かった場合は「家賃を下げてください」という話が必ず出ます。ドラマの中では、協議をした結果折り合いがつかない場合は「サブリースをやめます」ということが契約書の中に書いてあるという設定でした。つまり、サブリース契約は「家賃保証」と言っても、いわゆる「収入保証」ではないため、万全の収入が確保され続けるかというと大きな誤解であり、注意しないといけない点です。また、途中に物件の設備交換費用などの様々なコストがついてくるため、そういったコストを含めて事業性があるのかを企画立案の段階で検討することが大切です。この部分は時間がかかり緻密な仕事が必要となりますが、本当に賃貸事業をやるかどうかを決める大事なポイントになります。

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（2021年8月31日取材）