再建築不可の物件がうまれた背景

別のコラムで、再建築不可の物件について解説をいたしました。（2種類の「再建築不可」物件）

再建築不可物件の背景

再建築不可の物件は、つまり違法物件であることが多く、合法的なリフォームや金融機関からの借入などで難しい面がある事をお伝えしました。では、どのような背景で、このような再建築不可の物件はうまれたのでしょうか。

まず、再建築不可の物件は、「建築基準法」ができる以前より建っていることが多い物件です。また、現在の建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務があり、4m幅以上（地域によっては6m幅以上）の道路に2m以上接していなければなりません。しかし、戦争前であれば、半間道路（90㎝）や半間に満たない通路のようなところに、たくさんの長屋が建っていることがよくありました。その時代の名残で、例えば東京の都心部で焼け残ったところなどでは、現在の建築基準法に基づく道路がないところはたくさんあります。

つまり、最初から違法だったわけではありません。現在の建築基準法が定められる前から建っていたものであり、なおかつ戦争で焼け残って、道路として認められないような狭い通路にしか接していない状態で建っているのがそのまま残っていることで、現在では、再建築不可という状態になってしまっている物件が多いのではないかと考えられます。

また、先ほど、家を建てるための土地には接道義務があり、4m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上接していなければならないということをお伝えしました。現在は、「旗竿地」という旗竿上の細長い通路の奥に家が建っているような土地をしばしば見かけられると思いますが、以前、こういった土地で、土地の評価額をわざと悪くするために、2mの接道をとらずに、建築確認が取れないような土地を敷地として作るということを聞いたことがあります。このような土地の購入は、再建築が出来ない事もあり非常にリスクが高く、ナンセンスです。最近では、ひとつの土地を分筆しできた旗竿地でも、道路に2ｍ以上接して分地していない土地はあり得ませんので、接道条件で気になることがあれば、まずは購入前に必ず不動産のプロに確認しましょう。

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（2022年4月26日取材）